营改增疑难问题解答(一)

　　建筑企业在2016年4月30日之前按照完工百分比法确认的收入，但合同约定的结算期在2016年5月1日之后，上已计提税金及附加，营改增之后，应缴纳营业税，还是按简易的办法计征增值税?

　　答：由于工程价款结算期在试点之后，因此应当缴纳增值税。企业应冲回多提的营业税及附加，同时调整主营业务收入、应交增值税科目金额。

　　我们是一家专门从事电梯安装、维修、养护和电梯零配件出售单位，营改增试点之前配件出售收入按3%在国税缴纳增值税;电梯安装和维修、养护收入按3%在地税缴纳营业税;现国税部门通知，从2016年5月1日起，全部到国税部门缴纳增值税，配件出售按收入的17%税率交纳增值税，电梯安装收入按11%税率缴纳增值税;维修和养护收入则按6%税率缴纳增值税。李克强总理说营改增后税负只减不增，而我司税负恰恰只增不减。请问：国税的做法是否正确?

　　答：电梯属于增值税应税货物的范围，但安装运行之后，则与建筑物一道形成不动产。因此，对电梯的安装按照《建筑服务?安装服务》缴纳增值税，对电梯的保养、维修取得的收入，应按“建筑服务?修缮服务”征收增值税，税率均为11%。对同一客户提供安装服务的同时提供零部件的业务，或既提供维修、养护同时提供零部件的业务，属于以应税服务为主的混合销售业务，不应当全部按照安装服务或修缮服务缴纳增值税。如果只销售零部件不提供安装或维修养护，则零部件销售收入征收17%的增值税。企业购进货物、服务取得的增值税专用发票注明的进项税额，均可按规定抵扣。

　　从你原来执行的政策来看，公司为增值税小规模纳税人。如果公司构成一般纳税人标准，需办理一般纳税人资格登记。

　　《增值税暂行条例实施细则》第三十四条规定：“有下列情形之一者，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：(一)一般纳税人核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的;(二)除本细则第二十九条规定外，纳税人销售额超过小规模纳税人标准，未申请办理一般纳税人认定手续的。”

　　《国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复》(税总函〔2015〕311号)规定，“纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的，主管税务机关应制作《税务事项通知书》予以告知。纳税人在《税务事项通知书》规定时限内仍未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的，其《税务事项通知书》规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。税务机关送达的《税务事项通知书》规定时限届满之前的销售额，应按小规模纳税人简易计税方法，依3%征收率计算应纳税额。”

　　房地产开发企业5月1日后取得土地一级开发项目，支付的拆迁补偿费用由个人和企业收取。为该项目向金融机构取得总投资额80%贷款。土地上市后收到财政返还的上述一级开发投资支付的成本和费用，并开具发票，计提销项税，同时按总投资额的8%收取一级开发管理费(总投额×8%)，并开具发票计提销项税。问题：被拆迁个人可以提供增值税专用发票用于抵扣吗?贷款利息不能抵扣，一级开发利润若无法覆盖各项成本费用支出应如何处理，是否应增计一级开发总投的费用额?

　　答：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税。”个人取得的拆迁补偿费不得开具增值税专用发票。

　　对于从事土地一级开发的公司而言，支付的拆迁补偿费，应视为代政府支付，上应作“其他应收款”处理。政府土地出让收益用于支付给一级开发的企业，应首先冲抵其他应收款，剩余部分作为土地整理收入、利息收入、经纪代理收入处理，公司应与政府签订补充协议，对土地整理收入、利息收入、经纪代理收入进行合理划分，其中，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑服务??其他建筑服务”税目缴纳增值税;

　　利息收入按照贷款服务缴纳增值税，剩余部分按照“商务辅助??经纪代理”征收增值税。公司委托外单位从事建筑物拆除、平整土地支付的价款应取得增值税专用发票，并允许作为进项税抵扣。每月进项税额大于销项税额的部分，结转下期抵扣。

　　土地整理收入、利息收入、经纪代理收入小于贷款利息、土地整理成本等导致当年亏损的，可以用以后年度的应纳税所得额弥补。

　　房地产开发企业销售开发产品，2016年4月30日之前已收取部分房款，未开具发票，也未签订合同，营改增后如何处理?

　　答：《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)文件第四十五条规定：“增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。其中，收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项;取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　鉴于上述业务未签订商品房销售合同，对于已收取价款随时可能退还，应理解为预约登记费性质，不应视为预收款，不用预缴增值税，也不具备增值税纳税义务发生时间，暂不征收增值税。待签订正式合同将预约登记费转为预售房款后，按规定预缴增值税，结转收入时据实申报增值税。

　　房地产开发公司开发的综合体项目，一部分对外销售，一部分持有出租，其外购项目发生的进项税，是否需要按业态划分，与持有出租的开发产品相关的进项税不能抵扣?

　　答：房地产企业开发产品，无论是持有还是出租，其发生的进项税均可抵扣。只有房地产企业销项老项目选择按简易计税办法征税时，其进项税不得抵扣。

　　房地产企业向业主赠送无产权的车位以及为业主承担物业费如何进行增值税处理?

　　答：无产权的车位，其所有权属于全体业主，开发公司向业主赠送车位是以购买房屋为前提，并非真正意义上的无偿赠送，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售行为，不征增值税。

　　房地产企业为促销房产，代业主承担物业费，不得冲减销售收入，而应计入销售费用。房地产企业代业主承担的物业费，不得抵扣进项税。

　　房地产企业开发酒店式公寓销售给业主后，再向业主租回用于对外经营，按不动产租赁征税还是按生活服务业-餐饮住宿服务征税?

　　答：依据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动，包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。

　　由此可见，不动产租赁服务和餐饮住宿服务的主要区别在于提供场所的同时是否还提供配套服务。酒店式公寓经营收入，应按照住宿服务征收增值税。

　　房屋租赁业务，预收房租已开具发票，并缴纳营业税。营改增后，已缴纳的营业税如何处理?企业在4月份冲回已缴税金可以吗?

　　答：已缴纳的营业税部分不做任何处理，营改增后收取的租金缴纳增值税。

　　集团有资金池业务，下属公司将闲置资金存放于集团公司，集团公司向下属公司按照银行存款利率计算利息并支付。请问：下属公司从集团公司取得的利息收入是否缴纳增值税?

　　答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：“存款利息不征增值税，各种占用、拆借资金取得的收入按贷款服务征收增值税。”集团内成员企业将资金存放于集团公司取得的利息，不属于存款利息，应按照独立交易原则收取利息，并缴纳增值税。

　　银行承租个人商业用房用于办公，个人能否开具增值税专用发票?

　　答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函[2016]145号)文件规定，自然人出租不动产向不动产所在地地税机关申请开具开具增值税专用发票，承租方可以作为进项抵扣。

　　先收款再分期确认收入的金融服务，增值税发票何时开具?

　　答：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。其中，收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

　　根据上述规定，从金融服务期开始，按照实际收到与合同约定应收服务费的日期孰先原则确定纳税义务发生时间，增值税发票在纳税义务时间的当月开具。

　　小额贷款公司、典当行属于哪个行业?如何缴纳增值税?

　　答：小额贷款公司、典当行属于非银行金融机构。在现行税法中，金融企业的增值税、企业所得税等税收政策分别适用于不同的金融企业，阅读税收文件应注意文件适用的范围。

　　例如，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，金融机构同业往来免征增值税。金融机构是指：(1)银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。(2)信用合作社。(3)证券公司。(4)金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。(5)保险公司。(6)其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。”这里的金融机构不含小贷公司、典当行。

　　再如，《财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关政策的通知》(财税〔2015〕9号)规定了，部分金融企业按规定计提贷款损失准备金可以在企业所得税税前扣除。该文件适用于政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业，不包括小贷公司、典当行。

　　又如，《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》(国税函〔2009〕377号)规定，金融企业不得采取核定征收方式。这里的金融企业是指银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业。

　　小额贷款公司、典当行取得的利息收入按照贷款服务征收增值税。根据《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税〔2014〕57号)文件，典当行销售死当物品，适用简易计税方法，按3%的征收率征收增值税。

　∑店购买农产品能否抵扣进项税?

　　答：《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第26号)规定：“餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税[2012]38号)有关规定计算抵扣进项税额。”

　∑店按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：

　　进项税额=买价×扣除率13%

　　还要注意，《财政部、国家税务总局关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策的通知》(财税[2012]75号)规定，小规模纳税人销售农产品依照3%征收率按简易办法计算缴纳增值税而自行开具或委托税务机关代开的普通发票，可以作为扣税凭证。批发、零售纳税人享受免税政策后开具的普通发票不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

　　物业公司收取的停车费收入，是按物业服务征税，还是按不动产租赁征税?

　　答：依据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，物业公司收取的停车费收入，应按照不动产经营租赁业务。

　　36号文件规定企业购进的旅客运输服务不得抵扣进项税。请问：企业购进的租车服务，进项税能否抵扣?

　　答：租车取得的增值税专用发票，可以作为进项税抵扣凭证。

　　旅行社机票代销业务按旅游服务还是经纪代理服务缴纳增值税?

　　答：如果旅行社对于收取的机票费用并未纳入旅游费中，而仅仅是代收代付，并收取一定比例的手续费，则按经纪代理服务申报增值税。如果机票由旅游公司作为营业成本处理，旅游公司向购买方收取旅游费用，则旅游公司取得的收入应按旅游服务申报增值税。

　　税法规定，土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税。请问：免征增值税的收入是否包括国有企业土地使用权被国土局收储后获得的补偿收入?

　　答：是的。

　　我公司是一专业从事进出口的贸易公司，境外的个人帮助我公司在境外联系的境外的客户，完成交易后，需要支付一定比例的佣金给境外个人。请问：我司是否需要代扣代缴增值税、个人所得税吗?

　　答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，境外的单位或个人为境内的单位或个人提供完全在境外发生的服务，不属于在境内提供服务，不征增值税。

　　根据个人所得税法第四条、第五条关于收入来源地的判定原则，劳务发生在境外，属于来源于境外的所得，故不征个人所得税。

　　上海一家施工企业承包了南非一家企业的工程，并将其中一部分工程分包给南非一家当地的企业。上海施工企业如何进行增值税处理?

　　答：《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》第二条：“工程项目在境外的建筑服务免征增值税。”故上海公司从发包方取得的工程款免征增值税。南非施工企业作为分包方，为上海公司提供建筑服务，且服务全部在境外发生，不属于在境内提供服务，不征增值税。

　　营改增对土地增值税计税依据有哪些影响?

　　答：依据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定，营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。允许扣除的营业税及附加，仅包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，不含增值税。

　　该文还明确了营改征对契税、房产税、个人所得税计税依据的影响，即：

　　(1)计征契税的成交价格不含增值税。

　　(2)房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　(3)个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

　　(4)免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　(5)在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。